建业30年的风光与危机

建业30年的风光与危机

1992年，改革开放的浪潮席卷全国，远在香港的胡葆森基于对河南这片厚土的热爱，毅然选择以“港商”的身份回到老家河南。并于当年5月22日注册成立河南省第一家中外合资房地产企业：河南建业房地产开发有限公司。转眼间，建业与这片厚土的故事已延续三十年。

壹

第一个十年。

金水花园，建业物业，建业足球应该是建业集团第一个十年的关键词。地产，物业，足球日后也成为了建业集团的主营业务。

金水花园

河南第一个提出“十年还本”的楼盘，一期业主在一次性付清所有房款的情况下，10年之后，建业集团将这批业主的购房款悉数退还。

2003年7月10日建业集团在《大河报》上刊登通告，告知一期业主办理退款手续。

建业集团在大河报上发布的“十年还本” 承诺兑现通告

7月20日，金水花园一期的业主参加建业集团召开的承诺兑现会，并接过现金支票。至此金水花园“十年还本”承诺最终兑现完成，总共返还房款1000万元。

胡葆森与金水花园业主在“十年还本”承诺兑现会

建业集团用实际行动践行了企业担当。

建业物业

在第一个十年中，建业物业在不经意间成立。

彼时人们只看到了建业物业是河南第一家注册成立的专业物业管理公司，第一家国家一级资质物业管理公司。却没想到建业物业日后会成为建业集团另一个金字招牌，更是建业新生活成功上市的基石所在。

建业物业2021年财务报告期内，在管面积已达1.36亿平方米，物业管理费收入达13.26亿，服务210万名业主及住户，稳居中部地区最大的物业管理服务提供商。

建业物业从不起眼的小透明，逐步成长为顺应时代的增长极，在物业江湖中颇有建业地产这个老大哥的风范。

建业足球

在仅有的金水花园项目艰难开发的初期，还未站稳脚跟的建业集团毅然决然接收河南足球队，并斥资成立了河南建业足球俱乐部。扛起了河南足球这面大旗，这一扛就是28个年头。

建业集团做到了中国足球职业化以来从未更换过投资人的俱乐部，担负了28年来累计投入50多亿的真金白银，承载了河南十八个地市300万球迷的希望。

“为胜利而超越”已经成为了河南建业足球队的标志，而建业足球也早已成为河南对外展示的名片。

在这里有一句话不得不提，中国足球职业联赛的去地产化，是大势所趋，是封堵金元足球的关键动作。建业还是胡葆森的建业，名字虽改，但胡葆森做百年足球俱乐部的初心未变。

贰

第二个十年。

省域化战略，建业地产上市是建业集团第二个十年的关键词。这十年经济发展迅速，房地产作为支柱产业的作用越来越明显。建业集团对外扩张和对资金的渴望被释放。

省域化战略

是扎根河南这片厚土，还是走向全国，是建业集团当时需要做出选择的难题。建业未向其它房企一样在全国各地跑马圈地，而是“固收河南，深耕中原”。

2002年4月28日，濮阳建业城市花园开盘，胡葆森将省域化战略的第一步迈向了老家濮阳。

建业省域化战略的第一站：濮阳建业城市花园

建业用7年的时间完成了河南十八个地市的布局。在全国房地产行业中形成了全国房企看万科，区域房企看建业的现象。

建业在省域化战略的成功，不免让外界议论，如果当年是全国性布局，是否会有更好的结果。河南作为传统农业大省，居民消费水平偏低，消费意识保守，城镇化推进缓慢，资本市场缺乏关注，原始财富积累缓慢等因素阻碍了本土房企全国性扩张的步伐。

在河南市场，尤其是郑州市场被外来房企不断蚕食的背景下，建业选择有条件的走出河南。就目前的数据，建业在外省的布局仍以轻资产为主，例如新疆，山西，安徽等。建业的全国化布局道阻且长。

建业地产上市

2008年全球笼罩在次贷危机之中，房地产行业首当其冲。当年6月6日，建业地产在中国香港联交所主板逆势成功上市，被业界称为破冰之旅，是当年港交所唯一一家实现成功上市的地产企业，也是中国中西部地区首家赴港上市成功的地产企业。

建业地产上市前的香港路演，汇聚了王石、李思廉、冯仑、方风雷等商界风云人物，被媒体戏称为“八星助阵”。

建业地产成功上市，打通了与资本市场的对接，所获取的资本加速了建业地产省域化战略的执行。就如同胡葆森所说的那样“我们从波士顿圈了美国最牛基金的钱，跑到驻马店给老百姓盖房子”。

时过境迁，当年的豪言壮语已烟消云散。时间来到了2022年的6月1日，建业地产发布公告称，公司第一大股东恩辉投资（实控人胡葆森）与河南铁路建设投资集团旗下的同晟置业签署框架协议。根据协议，同晟置业拟6.88亿港元受让恩辉投资所持有的建业地产29%股份，交易完成后，恩辉投资将持有建业地产41.1%的股份，仍为第一大股东。

根据工商信息显示，同晟置业的股权关系如下图所示。

同晟置业股权关系

在行业信心待修复，资金回笼困难的情况下，河南省内的大型国资企业扮演了建业的白衣骑士，救建业于水火之中。往好的方面想一想，这是建业甚至是胡葆森个人得道者多助的结果，这是建业已经融入河南社会的必然结果，这也是河南这片热土给予建业和胡葆森的汇报。

叁

第三个十年。

新蓝海战略，情怀文旅，建业新生活上市，中原建业上市，组织优化是建业集团第三个十年的关键词。这些关键词每一个都可以作为专题展开了讲，考虑到篇幅有限，在这里仅做关键描述。

这十年建业集团迎来了属于自己的高光时刻：千亿销售目标的达成，河南省122个县及县级以上城市业务全覆盖，实现了省、市、县、镇、村“五级市场联动”；旗下建业新生活，中原建业成功上市，与建业地产，筑友智造形成四大上市体系，业务涵盖地产、代建、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、旅游、足球、金融等多个领域；多年用情怀默默耕耘的特色文旅，终于迎来了现象级的电影小镇和只有河南戏剧幻城，建业文旅苦行僧般的付出，终于等到了开花结果。

花无百日红，建业集团正忍受着成立以来最困难，最危险的局面。

郑州7·20特大暴雨，多轮疫情肆虐，彻底催垮了房地产行业的信心，建业深受这一轮行情的影响。工地停工，农民工讨薪，供应商商票逾期，导致建业集团办公总部从去年底至今被多次大规模维权所困扰。在可预见的未来，建业还需长期面对这种情况的发生。

新蓝海战略

2015年6月，建业集团发布新蓝海战略，提出围绕“根植中原，造福百姓”的战略转型，从房地产开发商转型为新型生活方式服务商。

在新蓝海战略指引下，建业围绕业主服务，不断扩充业务版图，涉足地产、商业、物业、教育、科技、酒店、足球、农业、文旅、旅游、金融、君邻会等12个领域。

建业新蓝海战略涉足领域

新蓝海战略涉足领域广泛，缺乏管理经验，脱离地产主业，三个因素叠加导致部分业务只能依靠吸血地产主业而存活。

其中的吸血大户是建业布局科技领域和旅游领域的两家公司：一家科技和建业旅游。一家科技设立初衷是为业主提供高品质服务平台，建业旅游是为了向业主提供优质的旅游服务。

根据建业地产和建业新生活对外发布的资料，一家科技和建业旅游的营业收入大部分来源于地产营销服务。地产的持续输血造就了两家公司的业绩提升，当地产情况危机的时候，一家科技和建业旅游这种缺乏自身造血能力的公司，谁又能向其输血，确保他们体面的活下去。这种商业行为的底层逻辑是正确的，但太理想化了。

不可否认，新蓝海战略是有思想有情怀的战略。

在房地产行业转向存量房的时代，新蓝海战略的出现以及大胆试错，为其它房地产开发商转型提供了样本。但新蓝海战略所布局的商业，农业，酒店，足球，文旅均需沉淀大量资金，被动依靠客流量消费。尤其是在地产行业下行，融资成本高企，疫情持续反复的影响下，新蓝海战略的出海口在哪里，无人知晓。

情怀文旅

有情怀的商人才会不计回报的投资文旅行业。

第一个村级项目：濮阳大集古镇

濮阳大集古镇的建设是胡葆森家乡情怀的体现，大集古镇的所在地东北庄，与河北的吴桥，素有“杂技南北两故里”之称。项目的落地提升了东北庄的关注度，为杂技艺人的生活多了一份保障。

濮阳大集古镇

第一个镇级项目：禹州神垕天地

2007年至2019年，建业集团历经十三载春夏秋冬，斥资2.16亿元，秉着对北方瓷器文化的“保护、传承、弘扬”的理念，精心雕琢禹州建业神垕天地，发扬禹州钧瓷文化。

禹州神垕天地

第一个县级项目：鹿邑明道城

建业择址道家福地——明道宫，打造大型复古文旅商街：明道城。明道城不仅推动鹿邑棚户区人居环境快速改善，更是把弘扬老子文化为己任。

鹿邑明道城

现象级的市级项目：郑州建业电影小镇

建业电影小镇的出现，是建业深耕情怀文旅的第一个现象级文旅小镇，开业两年以来总计接待游客500万人次，当之无愧的河南王者。在经历疫情，洪水之后仍能保持较高的关注度，与其独特的商业运营，沉浸式的实景演出密不可分。

郑州电影小镇

在市级项目中还有一个可怜可悲的足球小镇。

它的全部魅力还未向世人展现，便被洪水摧毁殆尽，只留下残垣断壁，诉说着自己的无奈。6亿的投资，真真实实的打了水漂。不知断桥修复之后，能否再见到它往日的风采。

郑州7·20洪水后的足球小镇

洪水过后也只剩下门牌楼伫立在残垣断壁之中。

当之无愧的省级项目：只有河南戏剧幻城

只有河南！

黄河，土地，麦田，传承是只有河南的文化标签。不同于电影小镇的文艺气息，只有河南更像朴素实在的河南人一样，默默耕作，无私奉献。

只有河南的百亩麦田，代表了中原大省对粮食的执念和敬畏。

只有河南承载了河南的文化记忆，更是胡葆森对这边厚土深深的执念和精神寄托。

只有河南

高光时刻已然不再，市场上传来了建业“瘦身”转让电影小镇和只有河南股权的消息。

电影小镇的项目方河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司转让90%的股权。

电影小镇股权关系

只有河南的项目方河南建业实景演出文化发展有限公司转让51%的股权。

只有河南股权关系

两个文旅项目的收购方均为河南老家文化旅游发展有限公司。通过股权穿透，可发现幕后出资人为河南省财政厅，这是建业向政府发出求救信之后，政府对建业的一种纾困方式，体现了政府对民营企业发展的担当。

回顾建业在文旅上面的投资，禹州神垕天地的2.16亿元，濮阳大集古镇的1.8亿元，开封东京梦华的30亿元，郑州足球小镇的6亿元，电影小镇的20亿元，只有河南的60亿元，总计120个亿的资金沉淀在文旅项目中。如果没有投资文旅，建业应该不会像现在这样过的如此艰难；如果资金用在郑州主城区拍地上，建业应该仍然是郑州市场的老大哥，可惜没有如果。

庆幸胡葆森的情怀使然，为中原历史的传承，中原文化的传播，开创了新局面。

建业新生活上市

2020年5月15日，建业新生活正式在香港联合交易所主板挂牌上市。

建业新生活上市祝捷仪式

建业站在资本的风口上，将旗下物业顺利推到资本市场。有了资本的加持，建业新生活加快了对外扩张的步伐，连续收购了佳祥物业，泰华物业，金管家物业，天明物业。对比还未上市的龙湖物业，动用自有资金100%股权收购中部地区最大的商办物业楷林商服，这魄力，这眼光值得敬佩。反观建业新生活，手持募集的巨额资金，鲜有收购动作，且收购的以上标的难言优质，无怪乎资本市场上不乏一些质疑声音。建业新生活的一系列收购动作，是上市公司应对规模诉求的无奈之举。还是外拓人员的一己私利，就如同地产的投拓一样，土地方为了卖个好价钱，总是要给投拓人员回扣的，这都是行业的潜规则，物业的收并购又何尝不是这样。

建业地产和建业新生活业务发展离不开收并购，查看其他地产或物业公司对外发布的公告，收并购业务无一例外是腐败的重灾区，建业可以借鉴他山之石，完善自身的管理体系。

中原建业上市

应该是建业旗下最挣钱的上市公司，2021年业绩为营收13亿元，净利润7.7亿元，净利润率59.2%，远超建业地产的净利润率1.44%（营收419.59亿元，净利润6.05亿元）。

中原建业上市仪式

受到建业集团资金链紧张，工地停工，工人讨薪，业主维权，供应商堵门的影响，中原建业遍布河南的合作伙伴中出现了一些杂音：建业的品牌影响到了项目的销售！

建业何以至此！

中原建业躺着挣钱的时代，即将成为过去。外有绿城，蓝城代建布局郑州，旭辉建管布局南阳，内有康桥，永威迅速切入代建业务。老大哥面对强手如林的市场，又该如何突围。

组织优化

这是一个沉重的话题。

网上流传出的一份建业内部通告显示，建业集团的管理层级由五级调整为三级管理，撤销四大上市公司总部，与集团总部合并，即所谓的“五总部合一”。五总部现有职能人员1063人，经优化后缩减至412人，优化比例61.2%。

高优化比例，叠加求助信的影响，这份流出的内部通告瞬间引爆舆论，以至于胡葆森不得不亲自召开恳谈会，对组织调整，人员安排进行说明。

时过今日，与多位猎头朋友谈及此事。均感慨人才市场上有建业工作背景的求职者多了起来，其中几位朋友正在帮助部分求职者运作外地的工作机会，朋友在与这些求职者沟通过程中，他们都提到了优化人员是按照N+1的标准给予赔偿。赔偿标准符合劳动法规的要求，这大概是建业对昔日同甘共苦的兄弟姐妹们最后的体面。

组织优化已经过去了一段时间，我们局外人对建业的这次优化做了一次复盘。建业集团总部及其四个上市公司总部职能人员加起来为1063人，平均一个总部212个职能人员。按照上市公司的运营需要，一个总部最低配置：财务，人力，运营，审计，投资者关系等5个职能部门，这样一算，一个职能部门平均42人！如果按照一个总部设立10个职能部门，平均下来，一个职能部门也有21人。人数多导致人浮于事，沟通成本增加，工作效率低下，这种矛盾一直存在，在行业发展突飞猛进的时候，矛盾会被营收的喜悦所掩盖，而现在没有了喜悦，没有了营收，也只能通过降本的手段将这种矛盾解决掉。

肆

建业的30年，也是胡葆森的30年。

以一己之力扛起河南足球28年。

不计回报的投入情怀文旅，只为保护和传播河南传统文化。

固守河南一省，突破千亿营收，始终保持着河南房地产行业老大哥的地位。

这对于一个企业，一个企业家来说，是成功的。

建业的30周年司庆，没有像20周年司庆那样租下整个郑州国际会展中心，举办盛大的庆祝晚会，而是以极其低调的方式庆祝了30周年庆，这表明建业开始以务实的态度重新出发。

而最近接连出现的转让文旅项目，建业地产股份的新闻，建业确实遇到了资金流的问题，家里穷的只剩下出售资产过日子了。

期望建业能够走出阴霾，在下一个10年带来更好的产品。

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